資産価値はどうやって決まる?

土地と建物のポテンシャル(潜在能力)が資産価値を左右しますが、売却時の価格は維持管理の状態によっても変わってきます。

資産価値を売却時の価格に置き換えて考えてみましょう。
売却もまた、需要と供給の兼ね合いに左右されますが、どのような要素が関わってくるのでしょうか?

土地のポテンシャル

バブル景気ののち、土地の価格は二極化しているといわれています。もともと人気があって希少性のある土地は、
需要が多いために価格の下落率が少なく、何となく景気につられて価格が上がっただけの土地は、
需要に見合う価格ではなかったがゆえに下げ幅が大きいということです。

新規分譲でも中古市場でも共通していることですが、人気のある沿線や、駅周辺の商業・文化施設の充実度が高いエリアは生活基盤が整っているため、
需要が多いものです土地の価格は今でも下がり続けています。
マンションの購入動機の筆頭に立地条件が挙げられていることからも、土地のポテンシャルが資産価値を大きく左右するといってよいでしよう。
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土地を最大限有効利用するため、つまり-戸当たりの土地価格を抑えるために、建築法規で許容される限度一杯までの建物計画を行なうのが普通です。
その結果、複雑な形状をした建物が多いのです。

ほとんどが日影規制によるもの(近隣の土地が日影になる時間を指定以下にしなければならない)ですが、
道路、隣地からの斜線制限(指定された斜線範囲以内では建物の高さが制限される)も加わります。

建築基準法が改正され、天空率という新しい方法で設計することも可能になりました。
これは紋切り型の斜線制限とは異なり、近隣への採光の影響が実質的に変わらなければ、斜線制限にとらわれずに計画できるものですので、
今後は建物の形がまた変わるかもしれません。建物の形状がシンプルになることによって、建設コストダウンにつながることでしょう。

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